La mayor demora de las iniciativas inmobiliarias residenciales encarece en cerca de 12% el valor de las propiedades e inhibe a las constructoras para ingresar a otras inversiones.
La lentitud en la aprobación de permisos, la incidencia de grupos de presión y las decisiones de autoridades políticas están agudizando el aumento en el tiempo promedio que toman en desarrollarse los proyectos inmobiliarios residenciales en el país.
Un estudio de Colliers a escala nacional detectó que a 2022, la ejecución de los proyectos de vivienda había tardado 1.790 días, considerando las “permisologías” a nivel municipal y las faenas de construcción.
Esa cantidad de tiempo —casi cinco años — es casi 40% superior a los 1.298 días observados cuatro años antes, en 2018. En 2019 eran 1.350 días, en 2020 fueron 1.626 y en 2021 se detectaron 1.693 días.
Las razones
Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, explica que el primer trámite para estas iniciativas es la aprobación del anteproyecto, plazo que se cuenta desde el ingreso a la Dirección de Obras Municipales (DOM) hasta su visto bueno. Luego, se avanza al permiso de edificación, el cual la constructora o inmobiliaria necesita tener visado para iniciar los trabajos.
Estos trámites están, además, enlazados con otras autorizaciones como la aprobación del Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) y la Declaración de impacto Ambiental (DIA) si corresponde. Los tiempos “normales” de obtención de permisos son: 60 días para el anteproyecto, 90 días para el permiso de edificación y 30 días para la recepción final.
Consultado sobre las razones de la mayor demora en el desarrollo de estas inversiones respecto de 2018, Ugarte comenta que “si bien existen plazos legales que debieran cumplir los organismos fiscales, estos plazos no se exigen. Las constructoras o arquitectos están indefensos ante los incumplimientos”.
A lo anterior añade que “se ha hecho tradicional que las autoridades políticas incorporen criterios no técnicos ni previstos en los regulaciones (plan regulador comunal, IMIV, otros), lo que hace muy difícil que la evaluación técnica sea expedita”.
A la vez, señala que un tercer factor “son los grupos de presión, habitualmente muy minoritarios, que son muy persistentes en defender intereses particulares y que generan una gran distracción en los organismos. Esto es cada vez es más frecuente”. Por último, afirma que existen mayores exigencias y restricciones para la construcción, junto a más fiscalizaciones que, en algunos casos, ocasionan la detención de las obras.
Los que más demoran
En Colliers indican que la “permisología” en algunas comunas significa casi el 50% de la duración total de los proyectos, aunque el promedio es de más de 30%.
En la Región Metropolitana, los mayores plazos se dan en Conchalí, Quinta Normal, San Joaquín, Huechuraba, Macul y Estación Central. En regiones, Los Lagos y O’Higgins muestran los tiempos más extensos.
Costos
La mayor demora en el desarrollo de los proyectos se puede traducir en importantes impactos económicos. Al respecto, Ugarte explica que “en Chile se venden aproximadamente 5.000 viviendas mensuales, promedio en los últimos 10 años. Entonces, 500 días adicionales de tramitación difieren en el tiempo las obras de por lo menos 80.000 viviendas en ese mismo plazo, considerando, además, que el atraso en la tramitación inhibe a las constructoras ingresar otros proyectos de construcción”. Agrega que el valor promedio de las viviendas en el país es de 3.500 UF, equivalentes a unos US$ 150.000, por lo que “el total diferido en inversión de terrenos y ejecución de obras es de unos US$ 10.000 millones”.
A la vez, en Colliers afirman que la mayor tardanza repercute en un mayor precio de las viviendas, que estiman en cerca de 12%. También explican que si el atraso se produce al final del proyecto tiene un impacto más fuerte que al inicio, ya que se han efectuado más inversiones. En promedio, una iniciativa se encarece 2% por cada trimestre de retraso.
Ugarte plantea que para reducir las demoras, una medida podría ser establecer la obligación de cumplir los plazos. También, que la autoridad se concentre en revisar los aspectos técnicos, excluyendo intereses de grupos minoritarios, y se refuercen los equipos de profesionales que revisan los procesos. A ello se suma la mayor productividad de las constructoras
Fuente: El Mercurio – Escrito por: Marco Gutiérrez V.
